香港土地困局:房价贵绝全球 25平米要价490万港元

香港房屋又高又密,一栋栋楼房就像一根根竹笋,插在一切可以利用的地面上。一方面,普通居民住房狭小,人均仅16平方米左右,不少人在劏房、笼屋、迷你户将就凑合;另一方面,香港大量土地未开发利用,被称为“后花园”的郊野公园被“重点保护”。

鱼与熊掌不可兼得。能不能拿郊野公园中小部分生态价值低的土地出来建房,助低收入居民“上楼”?答案是:难。

住房小,大都会之窘

香港楼价高、房租贵。二手房平均每平方米要卖10万港元以上,面山、望海等景观较好的户型更直冲每平方米20万港元。在跑马地,中原地产经纪张俊文向记者推介香港仔附近的小户型新盘,实用面积25平方米,要价490万港元。租金也贵到离谱,三房一厅,月租要4万多港元。

普通居民的房子有多逼仄?七八十平方米,会被人羡慕地称为豪宅。香港人不轻易把客人带回家,因为空间挤迫。记者到访过一户人家,50平方米房子里住着一家六口,有两张双层床,两个老人一张,两个小孩在另一张的上层,主人夫妻睡的下层是特别设计的,晚上拉出是双人床,白天收回去,床前支起饭桌。但就是这样的50平方米,价值四五百万港元!

香港家具店卖的床,一般不超过1米5宽,较多的双人床是1米37。有人说:“我有两个梦想,一是世界和平,二是可以三边下床”。记者一位朋友是媒体高层,几年前他花光租房补贴租住一套房子,卧室内的床三面贴墙,人高马大的他,横卧后顶天立地,靠里边睡的妻子起床后,他才可以斜卧过来舒展一下。

几个香港特色的住房概念,让人印象深刻。

迷你户,指超小户型,面积小总价也低,多数是全开放式户型。虽然“呎价”并不便宜,每平方米要10万港元上下,仍大受欢迎。开发商每次推出面积20平方米左右的迷你户便会被哄抢。

劏房,指一个住宅分割成几个小房间出租,相当于内地的隔断房、群租房。据香港统计处今夏首度发表的报告,全港有8.64万个劏房,近20万人居住,人均约5.7平方米,只比惩教署监狱囚仓的人均标准多27%!

笼屋,又称床位寓所,一个单位内有12个或以上租户,并共享厨房、厕所,有的为保安计,给自己的床位罩了铁丝网。

统计数字凸显了现实的骨感:香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。香港人均居住面积只有约16平方米,大幅落后于新加坡及内地的北上广,与国际大都市、发达经济体(人均生产总值约4万美元)的地位很不相称。

要建房,有地用不得

香港房价超高、房子奇小的主要原因,是可用于建房的土地严重短缺。由董建华牵头的“团结香港基金”近日发表研究报告显示,1995年至2004年间香港已发展土地共增加7800公顷,而近十年来,这个数字却锐减至仅1100公顷。

客观说,香港政府解决住房问题曾有成功做法。政府开发大量公共屋邨(公屋),供低收入家庭申请,廉价出租。还有一批政府资助的“居屋”,由政府补贴地价后以优惠价卖给低收入者。这两项,让大约46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖锐。

其实,香港不缺土地,由于一向实行相当谨慎的用地政策,仍有大量土地储备或闲置土地。在全港1100余平方公里的土地上,有400余平方公里是郊野公园,能不能拿出小部分给居民做居屋?这个问题过去免谈,现在可以讨论,但停留在讨论阶段。特区政府发展经济改善民生只要一涉及动用土地,总会遭到一些团体及环保人士激烈的反对,觅地建屋更是处处碰壁。

自港英时期开始,政府就通过制定“法定图则”,把土地划作不同用途的地带。法定可供住宅开发的储备越来越稀少,郊野地区则禁止开发,包括20多个郊野公园及一些特殊地块和海岸公园。近年填海造地几近停顿,陆上荒地等业权分散,一旦政府要收回发展,必须咨询公众意见,往往触发争议,不断延宕。

另一障碍是社会共识难建立。有些是市民、团体观点角度不同,各说各理,有些是政治力量刻意阻挠特区政府施政,利用开发土地时的咨询及法定程序来阻挠项目。“新界东北开发计划”可提供6万个住宅,可是遭到环保人士及居民长期阻挠,有人组织数百人暴力冲击立法会。近期填海工程研究拨款,频遭立法会议员拉布阻挠。

郊野地,能碰不能碰

土地发展受困,受苦的不仅是市民,节节攀升的楼价和商业租金也使香港经济竞争力大受打击。董建华曾痛心表示,“香港人住房无尊严”,呼吁社会充分认识土地和房屋问题,作出理性选择。

团结香港基金日前发表的报告,提出发展郊野公园、增加土地供应的建议。研究报告主要作者、香港大学金融学院经济学讲座教授王于渐表示,香港划定法定郊野公园范围至今已有40年之久,政府理应全面审视、检讨所有郊野公园的生态价值、服务和用途等,考虑发展其中一些。

行政长官梁振英表示,公众可探讨以“免地价”的方式在郊野公园内生态价值较低的地方建屋并卖给特定对象,例如让青年人首次置业。

但发展局局长陈茂波回应,未来一年半任期内,政府无意发展郊野公园用地。梁振英的建议仅仅是提出一个方向,促使各界进行健康讨论。

其实,特区政府2014年初就提出,计划把大屿山及邻近地区打造成“东大屿都会”,因涉及一片郊野公园的开发,引起很大争议。支持适度开发的大屿山发展咨询委员会委员刘炳章说,“郊野公园用地是否真的丝毫不能碰?香港实际上又需要多少郊野公园?这些都是大家该讨论的问题”。来自工联会的立法会议员郭伟强也说,再过30年香港将增加100万人口,如果郊野公园完全“碰不得”,那大家势必要忍受更高密度的城区住房,加重交通、环境卫生等方面的负担,如此“人烟稠密”是否真合港人心意呢?

但前天文台台长林超英称,郊野公园是面向平民、全民共享概念的公共财产。内地都强调城乡共生的概念,很难理解为何香港要缩减自己的“后花园”。

支持声音认为,只用小部分公园土地不会危害自然环境,而眼见大批人住在挤迫的房子或危房中却不发展,才违反常理。反对的观点则认为,政府应关注的是有多少空置的住宅,有多少在炒家手上,而不是打郊野公园的主意。

多探讨,有何潜力可挖

看来,郊野公园暂时仍是土地开发的禁区,但相关讨论正在深入。除了郊野公园,人们还在探讨增加建房用地到底有什么潜力可挖。

一是近岸填海。上月,“帮港出声”团体举行新闻发布会,建议在维港之外找地方适度填海。建筑师施家殷说,此研究建议香港应进一步研究8个近岸填海地点,包括新界将军澳、大埔、屯门、南丫岛北等地。他说,填海不是“恶魔”,新加坡及香港邻近的澳门,一直通过填海大量增加土地,满足市民需要。香港社会人士应采取更正面、更积极和更理性的态度看待填海。其实填海向来是香港新增土地的最主要来源之一,自1887年起,香港填海约6947公顷,占香港现有土地的6%,这个数字约等于现在全港所有的住宅用地。

二是其他土地。本地专家赵令彬在报章发表观点认为,在一些郊野公园的边际区域,在合理及必要情况下,可予适当的小范围调整。他建议开发郊区丢废的农地、山地;加快旧区重建;将废弃工厂大厦重建改作商住。

也有人认为,不管开发陆地、海上,政府应展示更强的协调能力。郭伟强认为,陆上仍有不少土地可供改划及开发,例如荒废绿化地、非住宅土地以及“棕地”(指曾经利用过的,后闲置、遗弃的土地)等等。而在与环保人士有争议的填海造地问题上,政府可扩大环保补偿措施,让环保人士成为支持政府的伙伴而非对立者。他接受记者访问表示,其实香港政府有能力进行大刀阔斧的改革,但社会上持不同意见的团体阻碍了政府在土地问题上的施政。所有人都应该问自己一个问题:“我们的下一代要住到哪去”,土地开发不是为了某部分人的利益,而是每一个市民都有需求,无论是公屋或私楼,都是为了下一代的长远考虑。

眼下,特区政府正多管齐下,增加不同类型的房屋供应,包括未来三四年推出8.6万套私人楼宇单位,房协和房委会3个月后会共同推出3700个资助房屋单位。针对近期热络的讨论,特首梁振英呼吁社会人士本着同理心看待,当自己有楼住,也应让正在轮候、住在劏房等的市民有机会上楼。香港城市大学公共政策学系副教授刘国裕认为,下一步看政府如何引导社会积极讨论、跳出既有框架,来决定香港土地供应和房屋政策的走向。

人们相信,通过理性探讨,多方设法,积极作为,香港一地难觅的困境可以得到缓解。(记者 连锦添 陈 然)

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